Spencer Heath MacCallum

Ru.ipfs EN.ipfs EN.pdf

ПРЕДПРИЯТИЕ ОБЩИНЫ:
РЫНОЧНАЯ КОНКУРЕНЦИЯ, ЗЕМЛЯ И ОКРУЖАЮЩАЯ СРЕДА

Спенсер Хит МакКаллум

Мы слышим много выраженной озабоченности по поводу сохранения окружающей среды, но никто не говорит о ее производстве. Почему бы не производить ее на конкурентной основе и не продавать на свободном рынке, как другие товары и услуги и может быть даже в комплекте с поддержкой продукта? Собственно говоря, уже так и делается. Это относительно новый продукт, но его производители поддерживают его и мы, несомненно, увидим больше таких продуктов в будущем.

Чтобы объяснить это неправдоподобно звучащее предложение, я сначала проанализирую структуру стимулов, которая только сейчас получает явное признание в коммерческой недвижимости. Затем я опишу двухсотлетнюю эмпирическую тенденцию, чтобы показать, как на самом деле реализуется описанный выше сценарий. Наконец, я объясню, почему это представляет более чем легкий академический интерес. В свете действующих стимулов продолжающаяся историческая тенденция имеет неожиданные и важные социальные последствия.

Неважно, что структура стимулов, которую я собираюсь описать, находится в зачаточном состоянии, поскольку, как всегда, важна именно тенденция, а не конкретная стадия развития. Однако прежде чем проследить логику этих стимулов, необходимо дать определение одному ключевому термину. Давайте пока абстрактно поговорим о земле.

ЗЕМЛЯ КАК ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ПОНЯТИЕ

Мы склонны думать о земле как о чем-то физическом: мы описываем ее как чистую, каменистую, плодородную или бесплодную. Но те, кто занимается землей, говорят, что ценность ей придают три вещи: местоположение, местоположение, местоположение. Поэтому с экономической точки зрения имеет смысл рассматривать землю не как нечто физическое, а как особый вид местоположения, имеющий лишь случайное отношение к геофизическим координатам. Оно неосязаемо, всегда меняется и никогда не фиксируется в предложении. Я говорю о местоположении в отношении всех вещей в окрестностях участка, близких или далеких, существующих или предполагаемых, которые имеют какое-либо отношение к его предполагаемому использованию. Сюда не входят характеристики самого участка, такие как наличие или отсутствие ценных минералов, почвы, воды или построенных объектов благоустройства. Нас интересует то, что окружает участок, а не то, что находится на нем. Конечно, физические характеристики участка влияют на возможное использование окружающей земли и, соответственно, на окружающую среду. Но кроме этого, только что названные физические характеристики могут быть куплены, проданы, изменены или удалены с участка, не влияя на его местоположение в описанном смысле.

С этой точки зрения, то, что землевладельцы фактически продают, то, что имеет ценность, — это местоположение по отношению к конкретной среде в момент рассмотрения или ожидаемое в будущем. Участок, просто определенный геофизическими координатами без ссылки на его окружение, не имеет определенной ценности; он становится востребованным только тогда, когда его окружение имеет отношение к деятельности, которая будет там происходить. Перспективный участок под строительство дома для молодой семьи становится более желанным, если рядом есть школа, или например шахта, если рядом есть железная дорога для транспортировки руды, или какой либо торговый объект, если рядом есть жилые дома, не говоря уже о парковочных местах, инженерных сетях и многом другом. Поэтому, когда мы покупаем или продаем землю, мы торгуем тем, что можно назвать правами позиционирования — правами на стратегическое расположение себя и своей деятельности по отношению к другим людям и видам деятельности, которые мы считаем значимыми.

Поэтому в данном обсуждении «земля» означает экономическое местоположение, или местоположение, которое потенциально может быть полезным для кого-то, так что оно имеет рыночную стоимость. Следует отметить, что «местоположение» в описанном смысле и «окружающая среда» являются коррелятивными терминами; каждый из них подразумевает другой и сам по себе не имеет значения. Хотя практично определять право собственности на землю в терминах «метры и границы» или в геофизических координатах участка, к которому оно относится (поскольку они постоянны), ценность этого права всегда изменчива, отражая меняющееся местоположение/окружение участка, а также субъективность и текущую ситуацию у действующих лиц. Пол Бирч лаконично выражает это в экономических терминах: «Стоимость участка — это просто сумма внешних эффектов, направленных на этот участок от всех других объектов собственности».

УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕЙ КАК ПРОИЗВОДСТВЕННЫМ КАПИТАЛОМ

Хотя непосредственное преимущество, которое может получить владелец участка земли, заключается в том, чтобы использовать его самому, как это может сделать фермер или домовладелец, это нас здесь не интересует. Нас интересуют стимулы, получаемые землевладельцем, который выводит свою землю на рынок, то есть продает или сдает ее в пользование другим. Если он продает ее, то он выбывает из поля зрения и не представляет интереса для данного конкретного обсуждения. Но если он решит сдать его в аренду другим, сохранив за собой право собственности, то он может оставаться в игре еще долгое время. Он больше не будет пользоваться собственностью сам, но будет специализироваться на ее владении и управление. Владение и пользование разделились. Именно эту ситуацию мы и хотим изучить, тем более если у него несколько арендаторов. В случае с одним арендатором последующие рассуждения могут иметь мало значения, но при наличии нескольких арендаторов они начинают иметь большое значение, потому что собственность с несколькими арендаторами начинает приближаться к сообществу.

Если владение и пользование разошлись, и собственник больше не имеет возможности непосредственно пользоваться своей землей, каков его стимул в отношении нее? Как он может максимизировать свою выгоду от нее в долгосрочной перспективе? Единственный способ сделать это — повысить ценность участка для его нынешних или потенциальных арендаторов/пользователей, чтобы он приносил больше арендной платы. Что для этого нужно сделать?

Как было сказано выше, использование участка кем-либо облегчается — более того, становится возможным — благодаря пригодности участка для данной деятельности. Эта пригодность зависит от того, что люди делают в других местах, а предлагаемая деятельность или ее отсутствие, в свою очередь, влияет на ценность участков в некоторых местах, создавая системный процесс, постоянно меняющийся с изменением культуры, людей и технологий. Изменяя среду участка (и, соответственно, его экономическое положение) таким образом, чтобы он лучше подходил для предполагаемого использования, землевладельцы делают его более ценным для нынешних или потенциальных арендаторов, которые затем готовы предложить за него более высокую цену.

В широкой социальной картине важно то, что землевладельцы — лица, специализирующиеся на владении и управлении участками, а не на их использовании, — обычно и коллективно имеют стимул оптимизировать среду для нынешних и потенциальных пользователей участков, в процессе чего происходит увеличение стоимости земли и гармонизация землепользования в масштабах всего сообщества. Арендодатели в совокупности являются естественным рыночным органом координации и планирования землепользования в общине. Они являются настоящими защитниками окружающей среды.

Владелец регионального торгового центра, например, обеспокоен тем, что он может контролировать в этом торговом центре, что является экологически значимыми для отдельных арендованных участков, например правильное сочетание магазинов для создания максимального притока покупателей из обслуживаемого рынка — с учетом уровня дохода, культуры и особых потребностей этого конкретного рынка. Он также обеспокоен тем, чтобы менеджеры этих магазинов составляли эффективную команду розничной торговли, каждый из которых был готов сотрудничать сотней различных способов — например, участвовать в совместных рекламных акциях, направлении покупателей, поддержании хорошего внешнего вида, соблюдении графика работы или в своевременном оповещении друг друга по вопросам безопасности. Он в равной степени озабочен наличием достаточной общественной парковка и привлекательным озеленением мест общего пользования.

Но как компетентный защитник окружающей среды, он также обеспокоен широким кругом вопросов за пределами его торгового центра, которые влияют на каждый из объектов которые он предлагает в аренду внутри торгового центра. Его волнуют очевидные вещи, такие как удобные автострады и другие виды транспорта для подъезда к торговый центр из своего района, но он также хочет, чтобы сам район был благополучным, поскольку это означает процветание клиентской базы для его торговцев в торговом центре.

Одна из вещей, которые больше всего влияют на полезность и ценность земли и, таким образом, на достаток жителей, — это наличие или отсутствие общих услуг, таких как создание и содержание парков и хорошо расположенных улиц, водо- и энергоснабжение и другие коммунальные услуги, канализация, безопасность, правосудие и тому подобное. Точно так же, как владелец торгового центра обеспокоен качеством управления в своем торговом центре, так же он обеспокоен качеством управления в остальной части сообщества за пределами торгового центра, то есть качество местного управления. Он не одинок в своем беспокойстве. Он один из растущего числа владельцев коммерческой недвижимости, все они заинтересованы в том, чтобы муниципальные услуги предоставлялись и выполнялись хорошо, будь то мониторинг, неформальный контроль, субсидирование или фактическое предоставление услуг, что бы это ни означало, самостоятельно или в сотрудничестве.

У мелкого землевладельца, сдающего или арендующего землю, возможно, одному арендатору, мало надежды улучшить или изменить окружающую среду этого небольшого участка, чтобы сделать его более ценным для арендатора. Он почти так же беспомощен, как и индивидуальный владелец, использующий землю напрямую. Он арендует ее для любого использования и уровня использования, который позволяет существующее окружение и почти не контролирует то, как обеспечивается инфраструктура сообщества. Если он вообще стремится к каким-либо улучшениям, то муниципальные власти должны вмешиваться от его имени.

Но когда он увеличивает свою собственность или объединяется с другими для достижения более практичных размеров и начинает сдавать в аренду не одному, а нескольким арендаторам, он получает рычаги влияния на окружающую среду. Теперь он может счесть экономически оправданным и отвечающим его интересам строительство значительной физической инфраструктуры для арендаторов в многоарендной собственности. Но еще до этого он обнаруживает, что создает окружающую среду самим фактом сдачи в аренду нескольким арендаторам, поскольку каждый арендатор становится фактором, влияющим на окружающую среду каждого другого. Это было доведено до высокого уровня сложности при выборе и размещении арендаторов в торговых центрах.

Возвращаясь к примеру арендодателя торгового центра, следует отметить, что он не ограничивается простым выбором и расстановкой конкретных землепользователей для достижения оптимальной синергии, а затем создания для них физической инфраструктуры. Обеспечивая активное руководство и устанавливая в условиях аренды правила, способствующие жизни сообщества, он также создает эффективную социальную инфраструктуру. Он уделяет пристальное внимание многочисленным факторам окружающей среды, влияющим на землепользователей в этом месте, чтобы способствовать созданию очень сложного, интерактивного сообщества арендодателя и торговых арендаторов.

Как окружающая среда не имеет отношения к границам собственности, так и домовладелец заботится о своих арендаторах. По мере того как он добивается успеха в создании стоимости земли, он становится экономически более способным влиять на экологические факторы далеко за пределами своих владений, как напрямую, так и в сотрудничестве с другими домовладельцами, каждый из которых имеет аналогичные экологические проблемы.

Благодаря этому стимулу, на протяжении более двух столетий, формируется особая предпринимательская роль землевладельцев на рынке. Вместо того чтобы продолжать как и все работать на своем участке как потребитель окружающей среды, некоторые владельцы специализировались и дифференцировались, управляя своей землей в интересах других, которые теперь стали их клиентами. При этом они распоряжаются землей как производственным капиталом на рынке. Их предприятие заключается в производстве и сбыте окружающей человека среды. По мере роста этого предприятия росло и сопутствующее ноу-хау.

Как бы неосознанно и незапланированно ни происходило распространение этого предприятия, оно показывает общие контуры новой структуры стимулов, регулирующих производство и распределение общественных благ. Эта новая парадигма появилась так тихо, не замечаемая социальными комментаторами, но кажущаяся неизбежной, как изменение моря, с появлением и ростом многоарендной доходной недвижимости во всех областях коммерческой недвижимости.

РОСТ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С НЕСКОЛЬКИМИ АРЕНДАТОРАМИ

Многоарендная доходная недвижимость — это применение в городских условиях формы землевладения, которая на протяжении тысячелетий была характерна для аграрных обществ. Она заключается в сохранении общего права собственности на землю при распределении участков между землепользователями путем сдачи в аренду. Улучшения участка, с другой стороны, могут быть построены и принадлежать кому угодно, в зависимости от конкретных обстоятельств. Многоарендная доходная недвижимость является противоположностью подразделению, примером которого являются кондоминиумы и планируемая застройка, где участок земли разделен на множество отдельных владений.

Хотя этот принцип является древним и широко распространенным, современная многоарендная доходная недвижимость выделяется как американский феномен. С момента своего первого появления во второй четверти XIX века они росли по восходящей линии, которая стала более крутой после Второй мировой войны, когда их количество, виды, размеры и сложность резко возросли. Предприниматели в этом новом виде бизнеса создали мириады помещений, отражающих специализированные потребности, казалось бы, бесконечного разнообразия клиентов — торговцев, путешественников, производителей, жителей и профессионалов всех мастей. Каждый новый тип среды, имевший успех на рынке, определял экономическую нишу. Сменяя друг друга, мы наблюдали появление отелей, многоквартирных домов, офисных зданий («небоскребов»), роскошных лайнеров, кемпингов, коммерческих аэропортов, торговых центров, парков для отдыха и развлечений (RV), парков мобильных домов, колизеев, пристаней для маломерных судов, исследовательских парков, профессиональных парков, медицинских клиник, тематических парков и арендных сообществ домов, а также, все чаще, интеграций и комбинаций этих и других объектов для формирования более крупных, сложных и менее узкоспециализированных объектов.

По мере того, как эти объекты становились более обобщенными за счет дополнительных смешанных видов использования, они стали приближаться к тому, что мы считаем сообществами. Сегодня, например, некоторые отели можно сравнить с небольшим, но сложным городом. MGM Grand в Лас-Вегасе включает в себя торговые центры, профессиональные офисы, конференц-залы, рестораны и кафе, часовни, театры и художественные галереи, медицинские услуги, службу безопасности, станцию монорельсовой дороги и многое другое. По численности населения в любой день он в два-три раза больше, чем город Бостон во время войны за независимость.

По мере того, как предприимчивые землевладельцы узнавали, как повысить стоимость земли путем оптимизации условий для своих арендаторов, большая часть делового сообщества в Соединенных Штатах отказалась от атомистической модели разделенных участков вдоль главной улицы, лишенных объединяющего имущественного интереса, и перешла к более крупным земельным владениям, организованным и управляемым в рамках интегрированной собственности. Здесь организованные землевладельцы, число которых может быть неограниченным благодаря использованию акций и других неразделенных долей, предоставляют многие услуги, которые раньше предоставляли только правительства, включая улицы и парковки, канализацию, ливневую канализацию, распределение электроэнергии, охрану порядка и благоустройство общественных мест. Сложность услуг общего пользования, которые сегодня регулярно предоставляются в крупных многопользовательских доходных домах, намного превосходит возможности муниципалитетов.

Рост таких экологических предприятий был необычайным. Торговый центр в конце Второй мировой войны был небольшим и экспериментальным. В Соединенных Штатах существовало менее дюжины таких центров, и название еще не было придумано. Сегодня в США насчитывается 47 000 торговых центров и моллов, в которых размещается половина неавтомобильной розничной торговли страны.

Арендодатели вышли далеко за рамки своей традиционной, стереотипной роли. Из пассивных получателей арендной платы они превратились в предпринимателей. В каждом специализированном типе многопользовательской недвижимости они подбирают стиль управления в соответствии с потребностями своих клиентов. Например, крупный торговый центр требует особой приверженности руководству, чтобы превратить собрание торговых арендаторов в сильную команду розничной торговли. Команде нужен тренер и в торговом центре им является управляющий. Его тренерская роль заключается в поддержании мира и укреплении морального духа среди торговцев в торговом центре, которые признают его уникальную квалификацию для этой роли. Его сосредоточенный предпринимательский интерес к земле наделяет его качествами, которых нет больше нигде в центре. В отличие от обслуживаемых им арендаторов, которые по природе своей пристрастны и склонны использовать центр как общественное достояние, он одновременно лицо заинтересованное и незаинтересованное. Он имеет прямой личный и деловой интерес во всем центре и, следовательно, в успехе каждого собственника в его команде. Такое присутствие лидера в торговом центре является важным экологическим активом для сообщества торговцев, расположенных в нем. Комментаторы в литературе по розничной торговле называют это целостной предпосылкой торгового центра.

ОБОСНОВАНИЕ МНОГОАРЕНДНОЙ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Многоарендная доходная недвижимость имеет простое деловое обоснование. В то время как экологические предприниматели в экономической нише, определяемой типом недвижимости, конкурируют за снижение запрашиваемой арендной платы, потенциальные арендаторы, также конкурируя, повышают арендную плату, которую им готовы платить. Для владельцев и менеджеров, которым удается предложить привлекательную физическую и социальную среду на этом конкурентном рынке, доходы от земли возвращают их затраты и, кроме того, приносят прибыль.

Многоарендная доходная недвижимость — это, по сути, сообщества. Как таковые, они выделяются на фоне трагической истории традиционных, разделенных на части общин, которыми невозможно управлять иначе, чем политически. Субдивизионы не являются рыночными явлениями, поскольку они не продают товар и не имеют клиентов. Следовательно, они не приносят никакого дохода, а должны существовать за счет начислений или налоговых сборов. Многоарендная доходная недвижимость, с другой стороны, является коммерческим предприятием. Поскольку они обслуживают клиентов, они получают доход. Получение рыночного дохода делает их самоокупаемыми и это больше чем просто самоокупаемость. Рыночные доходы не только финансируют текущую деятельность, но и позволяют накапливать резервные фонды, из которых при необходимости можно провести реконструкцию или даже полностью перестроить объект под то же или другое назначение, чтобы оставаться конкурентоспособными по отношению к другим объектам, аналогично управляемым на рынке. Это иллюстрирует бессмертие производственного капитала.

Возникает естественный вопрос относительно роста и распространения многопользовательской доходной недвижимости. Почему, за большим исключением квартир и гостиниц, ничего подобного не произошло в жилищной сфере. Вместо этого мы имеем подразделения с товариществами собственников жилья, которые Дэвид Фридман описывает как правительство, подобное любому другому. Эта аномалия может быть вызвана комбинацией факторов. Частичное объяснение может заключаться в том, что инновации часто сначала появляются в мире бизнеса, где конкуренция стимулирует инновации и эффективность а затем они попадают на потребительский рынок.

Другое объяснение носит культурный характер — в Америке уже давно существует идеологическое предубеждение в пользу владения жильем по сравнению с арендой или лизингом, которое восходит к колониальным временам и отказу от последних остатков феодализма в Европе. Еще одно объяснение — государственная политика. Отдельное, односемейное жилье, построенное на средства населения, агрессивно продвигалось с 1930-х годов благодаря тесному сотрудничеству федерального правительства с корпоративной строительной индустрией.

Кроме того, федеральная политика подоходного налога дискриминирует аренду или лизинг для жилых помещений. Федеральное правительство также напрямую субсидирует домовладение через различные федеральные программы ипотечного страхования. Тот факт, что такое страхование распространяется только на дома, находящиеся в населенном пункте с соответствующей ассоциацией домовладельцев, фактически обязывает строить жилье в населенном пункте, поскольку большинство строителей считают, что их продукция должна соответствовать требованиям федерального страхования, если они хотят оставаться конкурентоспособными в отрасли.

В дополнение к этим различным федеральным требованиям, налогообложение дивидендов по значительно более высоким ставкам, чем прирост капитала (при максимальных ставках разница составляет 39,5 процентов против 20 процентов), поощряет краткосрочное предпринимательство с целью получения прироста капитала, как в случае с жильем, построенном в поселке, вместо консервативных долгосрочных инвестиций с целью получения дохода. Безусловно, все эти факторы играют определенную роль, но понимание того, как они должны соотноситься друг с другом, требует эмпирического и исторического изучения. Фактор государственной политики настолько велик, что позволяет предположить, что повсеместное преобладание субдивизиона над арендой земли в жилищном строительстве может быть вопросом искажения рынка, а не предпочтений потребителей. В той степени, в которой объяснение носит культурно-психологический характер, мы знаем из резкого перехода нью-йоркской квартирной жизни от позора к респектабельности в середине девятнадцатого века, что такие изменения могут происходить быстро.

СОЦИАЛЬНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

Важно признать, что, как бы они ни предоставлялись, общие услуги и удобства, такие как улицы, коммунальные услуги, парки и общественная безопасность, относятся к участкам, а не к людям как таковым; люди получают выгоду от них только как жильцы участка. Таким образом, когда землевладельцы продают или сдают участки за цену или в аренду, они, по сути, выступают в качестве рыночного поставщика общественных услуг и других экологических удобств, связанных с этим местом.

Учитывая это, мы можем легко представить себе сценарий, предсказанный Спенсером Хитом в 1936 году. Указывая на то, что у общин есть собственники, хотя и неорганизованные, он предсказал, что растущий класс предприимчивых землевладельцев, представляющих широкие слои инвестирующей общественности, организуется и начнет контролировать предоставление общественных услуг. При этом они будут тщательно осознавать тот факт, что они являются продавцами экологических удобств своих объединенных участков и что среди них важное место занимают общественные услуги принимающего сообщества. Поэтому в строгом смысле, утверждал он, государственные служащие являются действующими агентами владельцев земли общины, даже если последние не полностью оплачивают их труд и не контролируют его.

Сегодня, продолжал Хит, неорганизованных владельцев общины можно сравнить с хозяевами гостиницы, которые позволили своему персоналу подбираться по общественному выбору и без всякого контроля финансировать себя и работу так, как они считают нужным или возможным, обчищая карманы постояльцев. Но по мере того, как предприимчивые землевладельцы осознают свое отношение к предоставлению общественных благ — то, как они сами вписываются в более широкую общественную картину — останется только организовать достаточное количество людей, чтобы взять на себя полную ответственность за обслуживание сообщества, ставшего теперь предприятием. Во-первых, они добровольно возьмут на себя полную фискальную ответственность, тем самым на практике реализуя джорджистскую мечту о «едином налоге», за которым со временем последует административная ответственность. Это произойдет в результате хорошего бизнеса. Коммерческие землевладельцы увидят свою возможность значительно повысить стоимость земли за счет предоставления эффективных общественных услуг, освободив при этом пользователей участка от беспокойства и бремени для их производительности, которые сейчас влекут за собой налогообложение и бюрократическое регулирование. Тогда предоставление общих благ станет действительно конкурентным рыночным предприятием. В своей классической книге «Поиск сообщества» Роберт Нисбет описал важность для сохранения свободы многих видов «промежуточных ассоциаций» — семейных, религиозных, экономических, профессиональных, рекреационных, академических — действующих как буфер между индивидами и политическим правительством. Из-за их незрелого развития, когда он писал книгу в конце Второй мировой войны, ему не пришло в голову указать на многоарендную доходную недвижимость как на яркий пример промежуточных ассоциаций. Позже он признал это упущение, заметив, что они «несомненно подходят под категорию промежуточных ассоциаций и, возможно, также сообществ «.

Менеджер торгового центра в небольшом калифорнийском городе добровольно рассказал, как многопользовательская доходная недвижимость обеспечивает такую буферную защиту, которую описал Нисбет. По его словам, значительная часть его роли как управляющего заключалась в обеспечении взаимодействия между местными городскими властями и торговцами, чтобы они могли уделять больше времени ведению своего бизнеса — для собственной прибыли и прибыли центра в целом. По его словам, он принимал активное участие в общественных организациях района, «чтобы завести друзей для центра» и знал «нужных людей, к которым можно обратиться, чтобы добиться чего-то, если это справедливо». Он привел примеры сотрудничества центра с общественными клубами, школами и бойскаутами, а среди его личных друзей были мэр, городской управляющий, начальник полиции и начальник пожарной охраны.

Если мы сделаем единственное предположение, что историческая тенденция к деловому управлению землей как производственным капиталом будет продолжаться, как это было в прошлом, то по логике ситуации кажется неизбежным, что растущее число владельцев многопользовательской доходной недвижимости объединятся для продвижения своих общих интересов, и на первом месте в этом списке будет общее желание повысить качество услуг в масштабах общины, одновременно освобождая землепользователей от налогов и их злоупотреблений и уменьшая бюрократическое регулирование. Исторически сложилось так, что, будучи небольшими и разделенными, землевладельцы имели мало возможностей для проведения значительных улучшений за пределами своего небольшого участка. Однако увеличение количества и размеров их коммерческих владений, а также растущее участие инвестирующей общественности меняют эту картину.

По мере развития таких торговых ассоциаций в их состав будут входить не только крупные землевладельцы, но и владельцы небольшой многоарендной и одноарендной недвижимости и даже собственники жилья, поскольку растет понимание того, что эти ассоциации предлагают более перспективный путь к улучшениям, чем мэрия. Впервые в истории мы увидим крупные торговые группы, наделенные весьма значительными ресурсами для продвижения общественных интересов. Особым интересом фирм-учредителей будет процветание и благополучие их арендаторов и собственности, которые они будут рассматривать как взаимосвязанные с интересами окружающей среды и зависящие от них. зависящим от благополучия окружающего сообщества.

По мере дальнейшего роста и развития, а также по мере процветания сообществ благодаря успеху местных ассоциаций недвижимости, экологическая индустрия неизбежно будет организовываться на государственном и региональном уровнях и брать на себя соответственно более широкую ответственность за окружающую среду, как физическую, так и социальную. Ассоциации будут заботиться о региональной безопасности, общественных парковых зонах и коммуникациях, подобно тому, как сегодня торговые центры небольшого масштаба, как известно, строят общественные дороги и другие общие объекты, распределяя расходы между собой.

За полвека до появления в США современных многоарендных доходных объектов недвижимости Адам Смит описал соответствие между интересами землевладельцев и интересами общества. В том смысле, который он не мог предвидеть, настоящее обсуждение подтверждает его широкое принципиальное утверждение:

Интересы [землевладельцев] строго и неразрывно связаны с общими интересами общества. Все, что способствует или препятствует одному из них, обязательно способствует или препятствует другому. Когда общество обсуждает вопрос о каком-либо регулировании торговли или полиции, землевладельцы никогда не могут ввести его в заблуждение с целью продвижения интересов своего собственного конкретного порядка; по крайней мере, если они имеют хоть какое-то представление об этих интересах.

Как мы видели, полезность и ценность земли зависит от окружающей среды. Соответственно, человек, который отказывается от прямого использования своей земли и вместо этого распоряжается ею как производительным капиталом, сдавая ее в пользование другим, приобретает экономический интерес в создании среды, которая будет благоприятствовать благополучию его арендаторов. Его забота распространяется, хотя и косвенно, на все население, поскольку оно составляет окружающую среду, и благополучие, которым оно наслаждается, или невзгоды, от которых оно страдает, отражаются на его арендаторах. Именно этим объясняется совпадение интереса землевладельца с интересами землепользователей.

Другие исследователи также обращали внимание на связь между землей, рентой и общественными благами. Большая часть этой литературы была собрана Фредом Фолдвари в книге «Общественные блага и частные сообщества». Он отмечает, что общим недостатком экономистов, доказывающих несостоятельность рынка, является то, что они рассматривают предоставление общественных благ в вакууме, тогда как сама природа общественных благ требует, чтобы они рассматривались в контексте места.

Примечательно, что Спенсер Хит более полувека назад не столько предлагал социальную реформу, сколько просто предсказывал будущий ход событий, экстраполируя рыночный процесс, как он его понимал, на происходящие вокруг события. Если предсказанный им сценарий окажется верным, то индустрия коммерческой недвижимости сочтет, что в ее деловых интересах добровольно взять на себя полное предоставление общественных услуг на местном и региональном уровне. Не последним из этих услуг будет отказ от налогообложения землепользователей и освобождение их от многообразного бремени политического правительства. Таким образом, отрасль будет способствовать всеобщему процветанию, одновременно повышая стоимость земли для своих инвесторов благодаря увеличению населения. Через местные и региональные ассоциации риэлторов район будет конкурировать с районом, община с общиной, а регион с регионом. На всех этих уровнях конкурентное предоставление товаров общего пользования будет одним из самых высокодоходных предприятий.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В начале этой статьи я высказал маловероятно звучащее предложение о том, что человеческая среда, как социальная, так и физическая, похожа на любой другой товар или услугу в том смысле, что ее можно производить, продавать и поддерживать с помощью конкурентных процессов рынка. Затем я сделал три вещи. Я проанализировал, как это работает в теории, описал, как это развивается на практике, и показал неожиданный и значительный результат, к которому эта практика должна логически привести.

То есть, во-первых, я проанализировал структуру стимулов, которой не было, пока земля находилась в собственности в основном для потребления или спекуляций, но которая появилась с возникновением земельной собственности как предприятия капитала. Во-вторых, я показал, как эта структура исторически проявлялась в постепенном появлении и распространении современной многоарендной доходной недвижимости. Наконец, я экстраполировал эту установленную тенденцию в сфере недвижимости, чтобы предсказать неожиданный и значительный результат.

Неожиданный результат, логически вытекающий из этой тенденции в сфере недвижимости, есть не что иное, как качественная трансформация правительства. Самое интересное, что эта качественная трансформация произойдет не за счет налогообложения, маршей и наступлений армий или обсуждений в законодательных органах, а за счет тихого появления предприятия сообщества как почти случайного следствия продолжающегося нормального развития рыночного процесса.

Добавить комментарий

Заполните поля или щелкните по значку, чтобы оставить свой комментарий:

Логотип WordPress.com

Для комментария используется ваша учётная запись WordPress.com. Выход /  Изменить )

Фотография Twitter

Для комментария используется ваша учётная запись Twitter. Выход /  Изменить )

Фотография Facebook

Для комментария используется ваша учётная запись Facebook. Выход /  Изменить )

Connecting to %s